وظایف کارشناس رسمی دادگستری
وظایف کارشناس رسمی دادگستری، بر مبنای قانون کانون کارشناس رسمی دادگستری، از قرار زیر می باشد:
- یکی از وظایف کارشناسان رسمی این است که در مورد امور ارجاعی به آن ها، در حیطه صلاحیت خود، اظهار نظر تخصصی کنند و آن را طی یک گزارش کتبی، و در مهلت مقرر، به مرجع ذی صلاح، تحویل دهند.
- کارشناسان رسمی باید، نسخهای از نظر کتبی خود را به مراجع ذی صلاح طی مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم، نگهداری نمایند و این امر، یکی از مهم ترین وظایف کارشناسان رسمی بشمار می رود.
- کارشناسان رسمی، باید، در صورت وجود جهات رد کارشناسی که دقیقا مشابه جهات رد دادرس در موارد حقوقی می باشد، موضوع را به طور کتبی اعلام، و از مبادرت به کارشناسی، امتناع نمایند. در غیر این صورت، متخلف محسوب می شوند و به مجازات انتظامی، محکوم خواهند شد.
- ارایه نظر مستدل و صریح، از دیگر وظایف کارشناس رسمی دادگستری می باشد. آن ها باید، نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه، ضروری می باشد و یا توسط شورای عالی کارشناسان، تعیین می شود، به طور کامل، در نظر خود، منعکس کند.
- کارشناس رسمی دادگتری، مکلف می باشد، در مواقعی که مقام صلاحیتدار معین می کند، در جلسه دادرسی یا در محلی که تعیین گردیده، حاضر شود، مگر اینکه عذر موجهی داشته باشد.
اعتراض به نظر کارشناس رسمی دادگستری
به موجب ماده 260 قانون آیین دادرسی مدنی، پس از رسیدن نظر کارشناس رسمی دادگستری به دفتر دادگاه، مراتب به طرفین دعوا ابلاغ می شود. در این صورت، اصحاب دعوا می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس، چنانچه مطلبی دارند، نفیا یا اثباتا به طور کتبی، اظهار نمایند. این ماده، به این معناست که امکان اعتراض به نظر کارشناسی، در قانون آیین دادرسی مدنی، وجود دارد.
اعتراض به نظر کارشناسی حق قانونی طرفین دعوا در روند رسیدگی می باشد که می توانند آن را اعمال کنند. به موجب ماده 257 قانون آِیین دادرسی مدنی، صدور قرار کارشناسی، می تواند به درخواست طرفین دعوا باشد؛ در این صورت، حتی اگر کارشناس، با توافق طرفین دعوا انتخاب شود، باز هم اعتراض به نظریه وی، امکان پذیر است که در این صورت نیز، مهلت اعتراض به نظر کارشناس رسمی دادگستری ، یک هفته است. بر اساس ماده 257 قانون آیین دادرسی مدنی، "پس از انقضای مدت یادشده، دادگاه، پرونده را ملاحظه و درصورت آماده بودن، مبادرت به انشای رای می نماید."
موارد رد کارشناس رسمی دادگستری
به موجب ماده 91 قانون آیین دادرسی مدنی جهات رد دادرس شامل موارد زیر می باشد:
- قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از هر طبقه بین دادرس با یکی از اصحاب دعوا وجود داشته باشد ؛
- دادرس ، قیّم یا مخدوم یکی از طرفین باشد و یا یکی از طرفین ، مباشر یا متکفّل امور دادرس یا همسر او باشد ؛
- دادرس یا همسر یا فرزند او ، وارث یکی از اصحاب دعوا باشد ؛
- دادرس سابقا در موضوع اقامه شده به عنوان دادرس یا داور یا کارشناس یا گواه اظهار نظر کرده باشد ؛
- بین دادرس و یکی از طرفین و یا همسر یا فرزند او دعوای حقوقی یا جزایی مطرح باشد و یا در سابق مطرح بوده و از تاریخ صدور حکم قطعی دو سال نگذشته باشد ؛
- دادرس یا همسر یا فرزند او دارای نفع شخصی در موضوع مطروح باشند .
مهلت اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری
قرار کارشناسی معمولا برای آن صادر می گردد که پرونده آماده صدور رای قطعی شود . بنابراین ، مدت اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری باید در آن درج گردد تا پرونده برای مدت نامعلومی بلاتکلیف نماند . مهلت اعلام نظر کارشناس رسمی دادگستری باید به گونه ای درج گردد که هم متناسب با تحقیقات لازم باشد و هم ادامه رسیدگی دادگاه را برای طولانی مدت بدون جهت با تاخیر رو به رو نکند . بعنوان مثال در دادگاه ها معمولا مهلت های پنج روزه ، بیست روزه ، یک ماهه و دو ماهه بسته به موضوع برای اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد .
مطابق ماده 262 قانون آیین دادرسی مدنی ، " کارشناس باید در مدت مقرر نظر خود را کتبا بیان کند، مگر اینکه موضوع از اموری باشد که اظهارنظر در آن مدت امکان پذیر نباشد. در این صورت به تقاضای کارشناس رسمی دادگستری ، دادگاه مهلت مناسب دیگری تعیین و به کارشناس و طرفین اعلام می گردد . در هر حال ، اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری باید صریح و موجه باشد . "
در برخی مواقع ممکن است که کارشناس در مهلتی که دادگاه برای اظهار نظر در پرونده پیش بینی نموده است ، نظر خود را اعلام نکند . در این صورت ، عدم اعلام نظر کارشناس ممکن است پیامد هایی را به دنبال داشته باشد . در ادامه ماده 262 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص ضمانت اجرای عدم اعلام نظر کارشناس در مدت مشخص شده چنین بیان شده :
" هرگاه کارشناس ، ظرف مدت معین نظر خود را کتبا تقدیم دادگاه نکند ، کارشناس جایگزین انتخاب می شود . چنانچه قبل از انتخاب یا اخطار به کارشناس دیگر ، نظر کارشناس به دادگاه واصل شود ، دادگاه به آن ترتیب اثر می دهد و تخلف کارشناس را به مرجع صلاحیت دار اعلام می کند "
اطلاعات تکمیلی کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و اسناد ملکی:
فعالیت های مربوط به کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی و اسناد ملکی
1- بررسی قیمت روز کارخانه ها به صورت تفکیک شده ارزش ملک و عرصه ، ارزش اعیانی ، ارزش ماشین آلات ، ارزش انشعابات و منصوبات … در راستای اخذ وام و اعتبار ، افزایش سرمایه شرکت ، نقل و انتقال سهام شرکت ، کارخانه ها توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه
2- بررسی قانونی املاک و سایر داراییها ، مورد نیاز جهت اخذ ویزا ، مهاجرت ، قبول شدگان لاتاری ، ارایه به بانک ها ، ارگانهای دولتی و شرکتهای خصوصی ، املاک واقع در طرح شهرداری ها ، احقاق حق ، داوری ، انجام معامله ، نقشه برداری جهت تعیین مساحت دقیق و حل اختلافات در قراردادها
3- بررسی خدمات تعیین اجاره بهای ماهیانه و سالیانه املاک ، زمین و ساختمان های مسکونی ، اداری ، تجاری ، ورزشی ، صنعتی ، فرهنگی ، هنری … توسط کارشناس رسمی دادگستری املاک در راستای کمک به کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی ، اثبات توانایی مالی برای ارایه به سفارت کلیه کشورها
4- بررسی رسمی املاک متعلق به شرکت ها بر اساس قیمتهای معاملاتی روز توسط کارشناس رسمی دادگستری جهت ثبت در دفاتر مالی ، افزایش سرمایه ، واگذاری و نقل و انتقال سهام …
کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه امور ثبتی با توجه به اختیاراتشان فعالیتهای زیر را انجام می دهند:
1- جانمایی پلاک ثبتی جهت ارایه به شهرداری ، اداره ثبت یا سایر ادارات دولتی همراه با تعیین وضعیت گذر و قطعات مجاور ، جانمایی بر روی نقشه های گوگل و نقشه های هوایی سنوات گذشته جهت تعیین موقعیت پلاک های گم شده با توجه به اسناد و مدارک موجود، تعیین حدود اربعه قطعات ثبتی ، تعیین متراژ دقیق ، امور نقشه برداری و ثبتی و تعیین مختصات ثبتی UTM ، نقشه برداری با کمک دوربین جهت ارایه به شهرداری ، اداره ثبت ، امور مربوط به تداخل پلاکهای ثبتی و تعیین کمبود یا مازاد طول پلاک ثبتی نسبت به گذر و قطعات مجاور ، تعیین موقعیت دقیق پلاک و
اراضی گمشده … را در اختیار بخش خصوصی و دولتی قرار می دهند.
2- برای کنترل حدود املاک و اراضی و بررسی موقعیت موجود پلاک و تطابق حدود اربعه درج شده در سند مالکیت ، علاوه بر نقشه برداری و بررسی ابعاد قطعات مجاور بر اساس سند و همچنین وضعیت موجود ، جهت دقت بیشتر نقشه های تفکیکی منطقه نیز در مواردی به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری باید بررسی شود.
3- فعالیت های مربوط به نقشه برداری و ثبتی و تعیین متراژ دقیق املاک و اراضی، بررسی اضافه یا کمبود متراژ قطعات ثبتی و عدم تطابق سند با موقعیت و وضعیت موجود ، تعیین موقعیت دقیق پلاک و اراضی گمشده ونشانه گذاری و تعیین مختصات ثبتی utm با کمک دوربین های نقشه برداری ، دستگاه gps و بر اساس اسناد و مدارک توسط کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت مربوطه انجام می گیرد.
4- همچنین افراد باید قبل از عقد بیع سوابق ثبتی مورد معامله را با یک استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک تحصیل کنند.
مالکیت اشخاص در هر دو حالت مفروز یا مشاع به صورت دو اصل کلی است: که یا طبق مواد 22-47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده یا به صورت مالکیت بلا ثبتی ، ملکی در اختیار و تصرف فردی است بدون آنکه ثبت شده باشد.
با توجه به سهولت در امر تحصیل سوابق ثبتی املاک با یک استعلام ساده از ادارات ثبت اسناد و املاک، میتوان گفت که: زمانی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد بهترین راه این است که هنگام عقد قرارداد مبلغی بابت تنظیم سند اعم از مشاع یا مفروز در دفاتر اسناد رسمی نزد خریدار باقی مانده و به فروشنده تمام ثمن معامله پرداخت نشود تا زمانی که سند به صورت قطعی انتقال یابد.
همچنین باید اشاره کرد که افراد اگر قبل از واگذاری قطعی و پس از پرداخت مقدار قابل توجهی از وجه دچار مشکل حقوقی با فرد فروشنده شدند نباید در دادگاه دعوای اثبات مالکیت مطرح کنند، چون اگر ملک دارای سوابق ثبتی باشد دعوای اثبات مالکیت توسط دادگاه بررسی نخواهد شد و فقط منجر به اتلاف وقت و هزینه میگردد.
بنابراین باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه شود که در این صورت به لحاظ ثبتی بودن ملک دعوی صحیح و منتهی به نتیجه خواهد گردید.
با توجه به پروندههای حقوقی دادگستری 20 درصد انها تحت عنوان اثبات مالکیت مطرح شده که غالباً 90 درصد آنها پذیرفته نمیشود. از همین رو گفته میشود که در نوع دادخواست خود به دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند دقت کنند.
در قراردادهای تنظیمی راجع به املاک حتماً پلاک ثبتی ملک، حدود اربعه ملک و مشخصات ملک دقیق باید تعیین گردد و مشخصات خریدار و فروشنده نیز دقیقاً عنوان گردد. ذکر تاریخ دقیق، میزان وجه پرداختی و نحوه پرداخت نیز در عدم شکلگیری مشکلات بعدی بسیار اهمیت دارد.