- کارشناسی قیمت گذاری ملک
- قیمت گذاری املاک چگونه انجام می شود؟
- کارشناس قیمت گذاری ملک
- دلایل اهمیت کارشناسی ارزیابی ملک
- عوامل موثر در کارشناسی ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن و هزینه ارزیابی ملک توسط کارشناس دادگستری
- تاثیر نرخ بهره در قیمت گذاری ملک
- عمر بنا در قیمت گذاری ملک
- زمان
درخواست کارشناسی ملک از طرف مالک به منظور ارزیابی ملک. به کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری یا امور ثبتی داده می شود. کارشناسی به این صورت می باشد. که باید دو بخش مهم عرصه و اعیان به صورت دقیق مشخص شود. اما به صورت اختصار طبق تعریف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. ارزش عرصه به زمین و ارزش اعیان به ساختمان گفته می شود. و در ارزیابی ملک باید هر یک از این ارزش ها به صورت مجزا قیمت گذاری و ارزیابی شوند.
ارزیابی ملک حتما باید توسط کارشناسی رسمی دادگستری ارزیابی املاک. یا به عبارتی همان کارشناسی رسمی دادگستری راه و ساختمان انجام گیرد.در این شرایط فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری بررسی می شود.
کارشناسی قیمت گذاری ملک
تعریفی که می توان برای ارزیابی یا قیمت گذاری ملک در نظر گرفت این است.روشی که توسط آن، قیمت یا ارزش واقعی یک ملک مطابق با پارامترهای مختلفی در یک منطقه تعیین می شود. و پارامترهای زیادی در ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن دخیل هستند. متراژ، سن بنا، نقشه ملک، موقعیت مکانی، نوع کاربری، نوع سند مالکیت.(رسمی یا عادی و….)، نوع مصالح و ابزارالاتی که در یک ملک استفاده می شود. و … را می توان نام برد.
البته شرایط دیگری مانند عرضه و تقاضا در بازار روز کشور از جمله پارامترهای محیطی محسوب می شوند. که بر روی قیمت گذاری و ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند. در ارزیابی ملک عوامل مختلفی باید مورد بررسی قرار گیرد. عرض معبر، سن بنا، مساحت زمین، موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و… که در شمار ویژکی های انحصاری ملک قرار دارد. باید به دقت بازبینی شود. به همین خاطر ارزیابی ملک بسیار دشوار و پیچیده خواهد بود.
قیمت گذاری املاک چگونه انجام می شود؟
در ابتدا مالک یا مالکین با مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری، اسناد و مدارک. ملک خود را برای بررسی ملک مورد نظر توسط کارشناس ارائه می دهند. سپس کارشناس امور ثبتی به بررسی وضعیت ثبتی ملک، بررسی پلاک ثبتی سند. ارزیابی نوع کاربری ملک، بررسی تصرفات در ملک، بررسی مسائل حقوقی ملک، بررسی منافع در ملک. بررسی تملک پهنه ملک به همراه عقب نشینی آن، بررسی پایان کار، بررسی عیوب پنهانی ملک می پردازد. و پس از بررسی مواردی که گفته شد. و مطابق قیمت منطقه و شرایط اقتصادی، ملک مورد نظر را ارزیابی می کند. در پایان ارزش و قیمت واقعی ملک را تعیین می نماید.پس می توانیم نتیجه بگوییم که این امر یعنی ارزیابی ملک، بسیار امری با اهمیت می باشد. و به همین دلیل باید به صورت کاملا دقیق و تخصصی انجام گیرد.
کارشناس قیمت گذاری ملک
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی یا قیمت گذاری املاک همان شخصی است. که به دنبال آن می گردیم. کارشناسی ارزیابی ملک و قیمت گذاری املاک را می توان از وظایف مهم کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان دانست. کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان یا همان ارزیابی ملک دارای دو نوع صلاحیت می باشد. یکی کاربردی و دیگری تخصصی یک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان وظایف مختلفی دارد. از جمله مباحث مورد ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری شامل موارد زیر می شود:
- ارزیابی و تعیین قیمت املاک و اراضی.
- تعیین سرقفلی و کسب حق پیشه و تجارت.
- ارزیابی تولیدی ها، کارخانجات و املاک صنعتی.
- متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار. ( متره همان محاسبه و اندازه گیری مصالح مورد نیاز یک پروژه می باشد. و برآورد همان تعیین میزان هزینه ساخت و ساز در هر پروژه عمرانی می باشد.)
- ارزیابی و تعیین اجاره بها و اجرت المثل اراضی و املاک.
- ارزیابی و تعیین علت و میزان خسارت در امور ساختمانی.
- ارزیابی و تشخیص حسن انجام کار از لحاظ فنی و اجرایی.
- حل و رسیدگی به اختلافات بین کارفرما، مشاور و پیمانکار و…
- تشخیص اراضی بایر، موات و دایر
- تفسیر عکس های هوایی و ماهواره ای از نظر ساختمانی.
- کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه یا اثبات تمکن مالی جهت مهاجرت.
- و….
تمامی مواردی که نام برده شد. از وظایف و صلاحیت های کاربردی کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان می باشد. صلاحیت تخصصی کارشناس رسمی مربوط به امور تخصصی در رشته معماری و تزئینات داخلی می شوند. یکی از پرکاربردترین و مهم ترین وظایف کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی ملک و قیمت گذاری ملک می باشد.
دلایل اهمیت کارشناسی ارزیابی ملک
در زندگی خود با مسائلی روبرو شدیم که می خواهیم ملک مورد نظر خود را به طور دقیق و با جزئیات، قیمت گذاری کنیم. و در عین حال به یک کارشناسی بی طرف و متخصص نیاز داریم. اگر بخواهیم به طور دقیق تر بیان کنیم که در چه مواردی به سراغ کارشناسی ارزیابی ملک می رویم. به موارد زیر اشاره می نماییم:
- قیمت گذاری ملک در امور مربوط به قراردادهای خرید و فروش
- امور مربوط به معاملات ملکی
- مشارکت و تقسیم بندی ملک مابین شرکاء
- اثبات تمکن مالی برای امور مربوط به دریافت وام یا امور مهاجرتی
- داوری تخصصی و کارشناسانه برای حل اختلافات ملکی
- امور مربوط به وراثت
- امور مربوط به ارزیابی وثیقه
- و…
یک نکته مورد توجه این است که این ارزیابی ملک، ارزیابی املاک مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی، ورزشی، هنری، فرهنگی و… را شامل می شود. و هر کدام از آن ها در هنگام ارزیابی و قیمت گذاری دارای معیارهای متفاوتی می باشند.
عوامل موثر در کارشناسی ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن و هزینه ارزیابی ملک توسط کارشناس دادگستری:
کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک، معیارهای بسیاری را مورد بررسی قرار می دهد. چرا که در امروزه عوامل متعدد و بسیاری وجود دارند. که بر قیمت املاک و اراضی اثر می گذارند. از جمله عوامل تاثیرگذار بر روی ارزیابی کارشناس جهت تعیین قیمت بروز املاک و اراضی عبارتند. از:
تاثیر نرخ بهره در قیمت گذاری ملک:
این عامل مهم، معمولا برای دریافت و استفاده از وام مسکن بیشتر توسط کارشناس مورد توجه قرار می گیرد. باید در نظر گرفت که هر چه میزان نرخ بهره کمتر باشد. هزینه دریافت وام جهت خرید ملک نیز کمتر می شود. در چنین زمانی، با افزایش تقاضا برای خرید ملک، قیمت ملک نیز افزایش می یابد.
عمر بنا در قیمت گذاری ملک:
عمر بنا یا همان سن ساختمان را می توان به عنوان یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار. بر قیمت گذاری ملک معرفی نمود. به این صورت که کارشناس دادگستری در هنگام کارشناسی ارزیابی ملک، عمر بنا و میزان فرسودگی ( در صورت قدیمی بودن بنا یعنی حدود بالای 25 سال ) و… را مورد بررسی قرار می دهد.هر چه سن بنا بالاتر باشد بسته به عرف و میزان فرسودگی، قیمت و ارزش آن نیز کاهش می یابد.
زمان:
با توجه به تورم و وضعیت نابسامان کنونی، یکی از عوامل موثر در قیمت املاک، زمان است. مثلا ممکن است که ما ملکی را در تیر ماه معامله کنیم و بفروشیم. ولی موعد تنظیم سند مالکیت در آذر ماه باشد. قطعا در این چند ماه قیمت ملک تغییر می کند. اگر قیمت و ارزش ملک در تیر ماه بیشتر بوده باشد. در چنین مواقعی می توانیم ادعای غبن یا به عبارتی ادعای ضرر در معامله کنیم. هر چند در این موارد قاضی، دادخواست را موجه تشخیص نمی دهد.و یا با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری،.اقدام به ارزیابی قیمت و ارزش ملک در زمان و تاریخ معامله می نماید.